菜单式物管收费，想说爱你不容易
菜单式物管收费，想说爱你不容易
（范成彬 原文发表于《佛山房地产》2013年11月总35期）
菜单式物管收费，最早是从2005年左右开始，在上海、南京、杭州和深圳等城市相继推广的。2009年，中国社科院在其发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中指出，分级菜单式物业收费模式将成为未来物业服务的主导模式。在此大前提下，顺德区于2011年8月率先在全市推出菜单式收费，随后，佛山市从2012年1月起，在全市铺开。
那么，菜单式收费模式，真的会成为未来物业服务收费的主导模式吗？我市实行菜单式物管收费以来，实施的效果究竟如何呢？是否达到了政府主管部门当初推出时候的初衷呢？下面，笔者通过亲自参与市内多项前期物业管理招投标案例的实践，和市场走访调查，就菜单式收费模式，提出几点思考，供同行切磋。
一、 菜单式收费模式确实具有市场化、合理化和透明化的优点
物业管理在我国的发展虽然已经超过三十年了，但无可否认的是，在物业收费方面，仍然存在很多不规范行为。业主对服务收费不甚了解，部分物业公司暗箱操作，管理费收支极不透明。所以造成各地的市长/区长热线，每年收到的市民投诉中，关于物业管理方面的投诉都占了很大比例。在此前提下，物价部门和物业管理行业主管部门大力推广菜单式收费，其实就是为了令物管收费更加市场化、透明化和合理化。按照佛山市的五级服务收费标准，每种服务五个等级的内容具体到了每天多少次，应该收费多少钱，都列的非常细致清楚，如果业主和物业公司达成共识，则完全可以做到物业收费童叟无欺，质价相符，可以平复双方之间的很多纠纷。从这个意义上讲，物价和主管部门的初衷是好的，为市民做了一件大好事。
二、 菜单式收费模式为何在旧小区难以推广？
犹记得在顺德区和佛山市推出菜单式收费之初，媒体和市民都表现出极度的热情，盛赞该模式即将为物业管理服务带来的良好效应。然而执行至今接近两年的时间，除了各区的前期物业管理招投标普遍采用了菜单式报价外，却鲜见旧小区参照菜单式服务选择分级报价，各物业公司接管旧小区，或者在同旧小区业主商讨提价时，仍然习惯直接以一口价报出收费标准。笔者日前通过顺德区物业管理行业协会，采用网上随机抽查的方式，调查了顺德区内近一年来曾经先后调加管理费的28家物管企业，共涉及31个项目（非新建小区前期物管项目），发现无一家企业/项目采用了菜单式分级服务收费模式同业主谈判。更为尴尬的是，无论是新建商品房的业主，还是旧小区业主，基本上都只对收费标准的总价很敏感，而对于分级报价的具体内容基本不感兴趣，甚至完全不了解。
一个牵涉到千家万户的好措施，一个本该被广大市民拍手欢迎的新的议价模式，为何在更广泛的旧小区未能被广泛采用呢？
首先，我们来看，无论佛山市或顺德区，在推出菜单式服务收费模式时候，都明确指出：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”这里的政府指导价，则进一步明确为须采取菜单式分级报价收费。在实践中，尤其是前期物业管理招投标的中标企业，其物业收费标准必须采用菜单式收费模式报价，否则，政府主管部门不予备案。这就是为什么我市的菜单式收费模式，在新建商品住宅小区的前期物业管理中能够得到普遍推行的主要原因。另一个原因是，新建小区是由发展商作为单一业主进行公开招投标或（5万方以下）协议选聘物业公司，菜单式分级组合收费容易达成共识。而对于成立了业主大会的小区（也即本文所指的旧小区，区别于正处于前期物业管理阶段的未成立业主大会的新建住宅小区——笔者注），主管部门的实施办法里面，明确是按市场调节价议价，而所谓市场调节价，并未明确一定要采用菜单式分级服务去议价，也可以理解为并未强制推行菜单式收费。然而，也正是主管部门没有强制要求，造成了菜单式收费这一看起来很美好的模式，在旧小区中一直难以得到推广！
其次，菜单式收费设计的初衷，是业主可以像到餐馆点菜一样，从几个不同服务种类中，根据自己的需要选择不同的服务，最后组合成一个总的综合收费价格。看起来确实很公平，充分保障了作为出钱购买服务的业主的自由选择权。然而，这个设想，是将一个小区的全体业主，假想成一个人，由这一个人来随意点菜组合，当然非常简单。可惜的是，我们的小区，少则几十上百户，多则几百上千乃至几千户，所谓众口难调，一大家人到餐馆吃饭，点菜人尚且为照顾一家大小的口味伤透脑筋，要想一个小区的几百上千的业主，都同意（至少是半数以上同意）选择某一项服务内容中的某一个等级标准，谈何容易！偏好绿化的业主，当然希望绿化工作要采用一级服务，只关心自家安全的，却宁愿绿化按五级收费，也要保安服务采用一级，而有洁癖的业主，巴不得楼梯清洁服务在一级基础上再上浮30%。要想不同需求的业主达成共识，可想而知，有多么困难！
我们再进一步分析，传统的议价和加价方式，只需要业主对物管企业提出的一个综合价格进行表决，无疑相对简单，且容易达成共识；而如果用菜单式收费模式，就变成了全体业主都要在五大项服务中的五个等级中作出选择，即，总共要在合计25个选项（这还未包括上浮30%的情况）中，选出五个，并且，选出这相同的二十五分之五的业主，还必须达到“双过半”的比例！这是一个何等艰难近乎于不可能完成的任务！无论是业委会，还是物业公司，自然都不愿意费时费力采用菜单式收费模式来协商，只要主管部门没有强制要求，大家都还是宁愿按一口价来谈判，更为简单明了。
三、 一个不被市场广泛接纳，主动采用的模式，能够成为“未来物业服务的主导模式”吗？
一个事物的发展，自有其发展的客观规律，是不以人的意志为转移的。
菜单式收费模式，尽管具有诸多的优点，但在实践中，始终无法回避“点菜人”群体难以达成共识的问题。何况，即便是前期物业管理的中标企业按照菜单式分级服务进行报价，由于实际入住的业主并未参与同物业企业的议价还价，在业主入住后，又有谁来监督物业服务企业遵守了当初的分级承诺呢？业主当然会关心企业提供的服务是否令人满意，但谁又会去留意楼梯每天清扫了多少次？绿化草坪一年修剪了两次还是三次？真正有可能对物业企业是否按照分级内容提供了相应服务的，应该是亲身参与同物业企业讨价还价的业主大会或业主委员会，但偏偏这种情况又不在政府指导价推广的菜单式收费模式范围，而如前所述，实践中物管企业和业主大会也并不喜欢采用菜单式收费模式去谈判。大范围推广菜单式收费模式就更加困难了！
因此，笔者认为，菜单式收费模式运作至今，已经进入了一个怪圈：本该是提供给广大小区业主维护自身权益，同物管企业平等议价的工具，结果因为操作繁琐而少人运用；而毫不关心是否分级服务收费的发展商，因为负责选聘前期物业管理企业，却不得不按照“政府指导价”的规定，将管理费分解成各级各项收费，再汇总还原成管理费总价。
所以，笔者认为，无论如何，对于占物业管理市场绝大多数比例的旧小区来说，由于推广难度大，无论业主或物管企业都不愿意采用。在没有被旧小区广泛接受之前，认为菜单式收费将成为“未来物业服务的主导模式”，恐怕还为时过早！
四、 结语
综上所述，笔者认为，我市的菜单式收费模式虽然才实行不到两年，但是，他山之石，可以攻玉，我们应当及早结合杭州上海等地的实践，总结我市菜单式收费模式实施过程中的各种经验教训，不要让一种本该具有顽强生命力和广阔运用前景的物管收费模式，成为曲高和寡的阳春白雪。为此，笔者提出如下建议：
1、 应明确菜单式收费模式，可以同时为政府指导价和市场调节价采用。市场调节价的确定，完全可以也完全应该按照菜单式分级服务内容，价格构成分别对应于五大项中的一个等级。
2、 行业协会可以向会员企业大力培训和推广菜单式分级服务收费模式，要让广大企业自觉认识到，该模式不仅仅是保障业主的合法权益，从大量的日常收费纠纷来看，该模式也同样可以保障物管企业的合法权益。
3、 建议物价主管部门参考对前期物业管理招投标活动备案要求的办法，在对旧小区的管理费价格（进驻或加价）备案时，一律要求物管企业提交收费标准分解后所对应的菜单式分级服务收费构成，引导企业主动采用菜单式收费模式。为了避免企业不愿意采用菜单式分级服务去同业主议价，在实施前期，可以考虑允许企业在议价的时候仍然采用一口价方式，但在议价成功后，应当要求企业将该价格分解为可以提供的各项分级服务，向全体业主公布，并作为附件提交给物价部门备案。事实证明，在现阶段，政府部门运用一定的行政手段，对市场进行引导，仍然是行之有效的手段之一。
4、 在上述第3点，先表决一个价格，再由企业自行分解为菜单式分级服务予以公示的基础上，笔者进一步提出，可以提倡物管企业首先经过综合测算提出一个合理的价格后，再同步附上企业在该价格内，可以为业主提供的分级服务内容；甚至在同一价格内，可以提供两个及以上不同的分级服务组合，这样，业主的选择至少可以减少到两个，一、是否同意该价格？二、同意的话，选择备选方案中的哪一个？这样一来，既克服了由业主“点菜”的麻烦，又起到了推广菜单式收费的作用，更加容易为广大企业和业主所接受。
总之，笔者认为，只有通过企业、业主和政府部门的共同推动，菜单式收费模式才可能真正被市场接受，才有可能真正成为“未来物业服务的主导模式”。
